Šotnovská 580
Kolín II
280 02 Kolín
331@email.cz
tel. 603 44 77 40
Upozornění podle zákona o ochraně spotřebitele vydaném ve sbírce pod č. 634/1992: Jestliže dojde mezi smluvními stranami ke sporu, má zájemce právo spor řešit mimosoudně. Návrh na toto řešení sporu podle příslušného zákona o ochraně spotřebitele podá u České obchodní inspekce. Patřičné podrobnosti jsou uvedeny na stránkách www.coi.cz.K zahájení mimosoudního řešení spotřebitelského sporu je třeba inspekci přiložit dokumenty, zejména doklad o dosavadním neúspěšném pokusu o řešení sporu.

stavební kancelář, odhady nemovitostí, projekty, dozor, rozpočty, inženýrská činnost, atd.

Aleš Zahajský

Aleš Zahajský

převzal 19. července 2010 v obřadní síni radnice v Kolíně za své záslužné počiny prestižní cenu Otakarův reliéf pro výroční Osobnost
dosud vydané

dosud vydané

knižní a elektronické díly encyklopedie
AZkvíz logo.PNG
ŽURNÁL Kolína

ŽURNÁL Kolína

přináší jedinečné informace
Výroční sloupec

Výroční sloupec

historie certifikátů Stavba roku byl instalován do kanceláře Aleše Zahajského.
rád vás

rád vás

přesvědčím, že postupuji spravedlivě
Zh dělá kliky v Borkách.JPG
Oceňování je někdy makačka. Majetek se oceňuje hodnotou, která by byla dosažena při dobrovolných prodejích obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv. Do její výše se však nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího a kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Tato odhadnutá cena, která vyjadřuje obvyklou tržní hodnotu, se stanovuje na základě odborného vyhodnocení jednotlivých ocenění zpracovaných mezinárodně uznávaným standardem, to je nákladovým, výnosovým nebo porovnávacím způsobem a nebo jejich kombinací. U obytných domů a jednotlivých bytů se při stanovení hodnoty vychází z předpokladu, že budou uvolněny a budou převáděny prázdné. V praxi se termíny cena a hodnota někdy laicky zaměňují.  Cena  je  pojem  používaný  pro  požadovanou nebo zaplacenou částku  za věc  nebo službu. Částka je  tak historickým  faktem. Ale  nemusí vždy mít vztah  k hodnotě, kterou  věci přisuzují jiné osoby. Vlastní  tržní  cena  vznikne při realizovaném obchodu. Hodnota není skutečnou cenou. Je  to ekonomická kategorie,  vyjadřující vztah mezi  věcí a službami, mezi kupujícími a prodávajícími. Jedná se o možnost dohodnout obchod. Podle ekonomického vyjádření  hodnota vyjadřuje  užitek resp. prospěch k datu,  k němuž  se odhad  hodnoty provádí. V tržním hospodářství existují síly, které v dlouhodobém průměru přibližují hodnotu k reprodukční ceně. Pokud bude určitý druh nemovitosti velmi ziskový, vznikne po nich poptávka, budou se ve velkém množství stavět, vznikne nadbytek, bude problém je pronajmout a jejich výnosová hodnota klesne. Toto bude trvat až do doby, kdy se např. některé z těchto nemovitostí použijí na něco jiného a vznikne rovnováha, resp. nedostatek a začnou se opět stavět. Tyto cykly jsou však dlouhodobé. Odhad podle jeho stavu ke dni ocenění se proto odvíjí od výstavby, užívání a trhu s nemovitostmi. Cena zaplacená za nemovitost vyjadřuje její hodnotu především z pohledu kupujícího a tudíž může být od různých cen majetku odlišná. Na objektivně stanovenou cenu má vliv celá řada faktorů. Hospodářství    své cykly  s  obdobími konjunktury ale i recese. Nemovitosti  jsou  ojedinělými věcmi  dlouhodobějšího  charakteru.  Cena  za ně dosahovaná může být v jistých  časových obdobích nebo zvláštním vztahem účastníků i velmi odlišná od jejich hodnoty. Zpracování vycházelo z podkladů získaných od objednatele.

Jednotlivá ocenění není možné považovat za trvale fixní hodnoty a je proto nutné je považovat jen za významný podklad pro odhadní závěr.

ASDFGH.jpg
 

Podklady pro ocenění

·       Výpis z katastru nemovitostí

·       Mapa katastru nemovitostí

·       Geometrický plán

·       Údaje sdělené objednatelem

·       Projektová dokumentace

·       Stavební povolení

·       Kolaudační rozhodnutí

·       Smlouva o správě nemovitosti

·       Informace z internetového portálu veřejné správy

·       Přiznání k dani z nemovitostí

·       Útržek složenky o placení daně z nemovitostí

·       Útržek složenky o placení živelného pojištění

·       Smlouvy o službách

·       Pojistná smlouva

·       Nájemní smlouva

·       Znalecký posudek

·       Ocenění nemovitosti

·       Kupní smlouva

·       Místní šetření

·       Zákon o oceňování majetku

·       Návrh na výmaz věcného břemene

·       Prohlášení vlastníka

·       Smlouva o převodu družstevního bytu

·       Usnesení soudu o dědictví

·       Aktuální databáze prodávaných nemovitostí

·       Posudek o měření objemové aktivity radonu v půdním vzduchu

·       Úmrtní list

·       Vyhláška o průměrných základních cenách zemědělských pozemků

 

 


 
kresba Bartoloměje.jpg
Zh odhadce u HC.gif
Ocenění nákladovým způsobem

je technické ocenění, kterým se stanoví náklady na pořízení předmětu ocenění, které by bylo nutno vynaložit v místě ocenění. Souhrn ocenění staveb a pozemků představuje věcnou hodnotu celé nemovitosti, vystihující reálný stav. K tomu se používá rozsáhlá metodika reprodukčních cen staveb podle úrovně vybavení a způsobu provedení, snížených o přiměřené opotřebení. Základem pro ocenění budov je zjištění převážně zastavěné plochy nebo obestavěného prostoru a hodnotících ukazatelů. U jiných staveb se vychází z jejich délky, kvality a způsobu provedení, některé příslušenství a součásti staveb jsou uvedeny pro jeden kus. Použitím zjištěných výměr a příslušného cenového indexu se vypočítá výchozí cena v dané cenové úrovni. Tato  cena sice není  závislá na cenovém  předpisu, ale může z něj vycházet. Výpočet opotřebení vychází ze stáří staveb a jejich další životnosti. Opotřebení se stanoví na základě stáří stavby, údržby, prováděných oprav a dalších stavebních prací, s ohledem na celkový stav stavby. Opotřebení menších nástaveb a přístaveb se neuvažuje samostatně. Větší, významnější přístavby a nástavby se uvažují od doby svého dokončení s tím, že ukončení jejich živnosti se předpokládá současně s původní částí objektu. Rozsáhlejší modernizace a rekonstrukce se zohlední použitím speciální metodiky. Při výstavbě se na základě projektu stanoví předpokládaná cena, kterou bude mít nemovitost po svém dokončení. Odhadcem provedená kontrola se zaměřuje na rozsah, použité materiály a kvalitu prací a provede se posouzení, jestli hodnota práce a tím i zhodnocení odpovídá předloženým fakturám a požadavkům na finanční krytí. Pro stanovení ceny obvyklé při rekonstrukci a přestavbě se provede zhodnocení stávajícího stavu, odhadne se na jakou minimální cenu může cena nemovitosti klesnout vlivem stavebních prací (především bouráním) a stanoví se předpokládaná cena nemovitosti po dokončení stavebních prací. V těchto případech se navíc posoudí, jestli se případnou přestavbou nezmění charakter nemovitosti.

 

Pozemky se především oceňují pomocí směrných cen. Zde se hodnotí i možnost napojení na veřejné sítě. Naproti tomu základní ceny zemědělské půdy vycházejí z možných produkčních výnosů podle průměrné úrovně vkladů do půdy v různých půdně klimatických a výrobních podmínkách hospodářského území. Přitom se vychází z cen produkce hlavních zemědělských plodin a nákladů nutných na její získání. Diferenciace cen podle BPEJ respektuje vliv hlavních činitelů produkční schopnosti polí. Základní ceny se pak upravují vlivem využitelnosti zemědělské půdy různými faktory jako např. poloha. Trvalé porosty lze v hodnotě zohlednit výpočtem z hodnoty pozemku na němž rostou.


Ocenění výnosovým způsobem

je hodnota nemovitosti, vyjadřující její schopnost vytvářet výnos, daná kapitalizací čistých trvale dosažitelných výnosů nemovitosti (snížených o provozní náklady nemovitosti, náklady na údržbu nemovitosti, daně apod.) kapitalizačním faktorem. Jedná se o jakési porovnání s jistinou vloženou do banky při alternativě s investicí kapitálu. Další možností méně často používanou je diskontování budoucích výnosů  na současnou hodnotu. Tento způsob proměnného toku výnosů (cash flow) bývá nevhodný na všechny typy nemovitostí. Např. je třeba upozornit na nekonstantní průběh diskontní sazby, která se mění a vyvíjí spolu s makroekonomikou a dalšími ukazateli na trhu. Výnosová hodnota se proto zjišťuje kvalifikovaným odhadem kapitalizací čistého ročního stabilizovaného výnosu nemovitosti, to je stonásobkem stabilizovaného čistého ročního výnosu nemovitosti děleného roční kapitalizační úrokovou mírou. Příjem z nemovitosti se počítá z holého nájemného, kterého by bylo možné reálně dosáhnout za předpokladu pronájmu pronajímatelných prostor nemovitosti a volně využitelného pozemku. Cena služeb jako jsou dodávky energií se nezapočítávají, neboť se hradí mimo nájemné. Každý výnos z nemovitosti je ale trvale zatížen různými nezbytnými výdaji. Daň z příjmů se ve výnosovém oceňování standardně neuvažuje. Při stanovení kapitalizační míry se vychází zejména z míry ekonomické návratnosti, z  míry inflace, z míry rizika uložení kapitálu do oceňované nemovitosti, z průměrné úrokové míry, z míry ekonomické životnosti podle technického stavu objektu a z úročení na kapitálovém trhu, s přihlédnutím k druhu nemovitosti, způsobu využití a k situaci na trhu s nemovitostmi. Někdy se takto zjištěná hodnota nazývá kapitalizovaným ziskem.

Oceněním porovnovácím způsobem

se rozumí hodnota věci stanovená cenovým porovnáním s obdobným majetkem, k datu ocenění volně prodávaných věcí, na základě různých hledisek. Metodika vychází z porovnávání a vyjadřování jejich tržních odlišností. Tržní ceny nemovitostí mají vypovídací charakter vždy od doby, kdy se, po předchozím prudkém růstu a následném poklesu, poměrně ustálily a vykazují trvalý růst. Porovnávací hodnota se zjistí na základě indexového porovnání jednotlivých znaků řady hodnocených ukazatelů, které představují ukazatel charakterizující místní rozdíl hodnot nemovitostí ve vztahu k dané hodnotě nemovitosti. Tyto hodnoty cenového intervalu jsou stanoveny na základě faktů realitního trhu. Úroveň cen je v podstatě odrazem dosažených cen. Při jejím odvozování se z většího množství dohodnutých cen přihlíží jen k objektivním znakům z hlediska směny věci; nepřihlíží se zde k významu, jaký může mít vlastnictví a tím i možnost užívání věci z hlediska jejího užitku pro určitou osobu (tzv. "cena zvláštní obliby"). Pokud někdo potřebuje získat prostředky prodejem nemovitosti, pak jedině za nízkou cenu, aby se kupujícímu jevila výhodnou. Naopak v období s vyšší kupní silou a při vysoké inflaci se jeví investice do nemovitosti výhodnými a proto je zde značná poptávka, mající za důsledek zvyšování cen.

Zjednodušeně se do odhadu někdy zavádí průměrný statistický koeficient prodejnosti, kterým se upravuje ocenění. Dá se říci, že koeficient prodejnosti vyjadřuje zda by se nemovitost mohla prodat dráže nebo levněji.


logo HC od Li s mobilem Zh.jpg
Podnik v Kolíně působí od roku 1990 na základě staré rodinné tradice. Naší zásadou je vše pro zákazníka - od A do Z - to je Aleš Zahajský.
Name
Email
Comment
Or visit this link or this one